O ciclo do mercado imobiliário - As 4 fases

É muito comum ouvirmos e falarmos sobre a crise, sobre vacância dos imóveis e dificuldade de venda, ainda que os preços estejam em um patamar abaixo do esperado. O cenário parece uma constante, dando a impressão de nunca ter fim. A boa notícia é que assim como a crise é esperada, a recuperação também é, pois o mercado imobiliário possui seu próprio ciclo econômico.

Por quê? 

A capacidade industrial no setor imobiliário não é imediata. Existe um intervalo de alguns anos entre a demanda e a oferta no setor. Quando uma demanda é identificada, mas naturalmente o tempo de construção é longo, o mercado reage com o aumento de preços, por causa da escassez. Então, depois de alguns anos, quando o imóvel está pronto para de fato atender à aquela demanda, pode haver uma inversão de tendência. O excesso de oferta resulta numa queda natural de preços para atender ao novo cenário.

Fase 1 – Recuperação

A fase de recuperação é caracterizada por uma leve retomada da demanda, justamente quando o mercado está em estado de muita oferta. O momento começa com a maior taxa de vacância das 4 fases, entretanto o mercado começa a absorver um aumento na procura. Há uma queda no no número de imóveis vagos, e valores de alugueis começam a subir. Apesar do nível e sentimento de desconfiança ainda serem altos, nessa fase, a oferta e a demanda começam a se equilibrar, levando a fase seguinte, de Expansão.

Fase 2 – Expansão

Se na fase de Recuperação a demanda já dava sinais de aumento, no ciclo de Expansão ela continua crescendo acima da oferta. Ou seja, há um incentivo enorme para novas construções, já que as taxas de vacância caem. Nesse ciclo, o mercado não consegue assimilar a alta demanda imediatamente, pois o tempo de construção de novos imóveis leva meses ou anos. Esse desequilíbrio gera um aumento nos preços das unidades novas assim como dos alugueis. Assim, todo esse cenário leva ao aumento considerável de estoque, o que leva também à fase de Excesso de ofertas.

Fase 3 – Excesso de Ofertas

Essa fase é muito bem definida pelo desequilíbrio entre a oferta acima da demanda. Apesar de haver uma estabilização de preços das unidades imobiliárias, o aumento de imóveis desocupados já é uma realidade. Com isso, naturalmente há uma diminuição na atividade de construção civil já que se torna mais favorável comprar imóveis prontos a que correr o risco da incorporação e construção.

Fase 4 – Recessão

Aqui a oferta é tão maior do que a demanda que a vacância se torna grande prejuízo para construtoras/Incorporadoras que ainda possuem unidades novas para vender ou alugar. Isso gera uma perda de capital e diminuição dos investimentos no setor construtivo. Aliado à desocupação dos imóveis e ao aumento do desemprego, há uma tentativa do mercado se equilibrar a partir da queda nos preços, sendo este ciclo, também, uma grande oportunidade para se negociar unidades novas e valores de aluguéis.

Entender o contexto é essencial

Esse é um conhecimento de muita utilidade ou talvez imprescindível para investidores e empreendedores do setor da construção civil ou para qualquer pessoa que esteja comercializando imóveis. É preciso estar afinado com as mudanças de fases no ciclo do mercado imobiliário. Para tanto, existem vestígios bem delineados que nos dão um vislumbre do que está para acontecer. A priori, a oferta e demanda costumam ser uma condição do mercado de “hoje” em relação aos movimentos “de ontem”. Em adição, acompanhar as diretrizes políticas e indexadores - como exemplo disso, a disponibilidade de linhas de crédito, preço dos insumos e taxas de juros são sinalizadores significativos. Não menos importante, a sua capacidade perceptiva é crucial para a avaliação do presente. Você pode facilmente detectar na sua região a evolução ou estagnação da quantidade de canteiro de obras, o número de imóveis disponíveis à venda ou para aluguel, a oscilação de preços e o ânimo dos consumidores (conhecidos, amigos e familiares adquirindo ou vendendo imóveis). Todos esses itens objetivos e subjetivos, bem avaliados, resultarão em uma posição essencial de antecipação frente às mudanças de fases no ciclo.